Segundo dados da organização, em 2018 tivemos mais de 228
mil financiamentos para compra ou construção de imóveis. Conheça mais sobre o
assunto e tudo o que cerca essa negociação:
O que é
isso?
Crédito imobiliário é uma linha de crédito oferecido por
instituições financeiras para a compra, construção ou reforma de imóveis, seja
habitacional ou comercial.
Em fevereiro de 2019, a Associação Brasileira das Entidades
de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) anunciou o aumento de 30% na
comercialização de imóveis em 2018, em comparação com o ano anterior.
As
vantagens de se financiar um imóvel
Poder utilizar imediatamente a propriedade, mesmo sem ter o
valor total que deverá ser pago pelo imóvel, dando mais conforto a sua família,
acabando com os gastos com aluguel e podendo realizar o pagamento das
prestações a longo prazo.
Para conseguir a sua linha de crédito é necessário ser maior
de 18 anos, ter comprovação de renda e não ter restrições junto a entidades
financeiras. Nos casos de financiamento, os bancos podem exigir outras
documentações que envolvam o imóvel ou terreno a ser adquirido.
Diferença
entre crédito e financiamento
Para começar, é importante entender a diferença já que ambos
são linhas de crédito, mas com finalidades diferentes. O financiamento deve ser
usado para compra de bens específicos, enquanto o crédito pode ser para
qualquer situação, como cobrir despesas.
Créditos costumam ter um processo de aprovação mais rápidos,
pois alguns são considerados pré-aprovados. Como este método gera um risco
maior para a instituição, os juros tendem a serem mais caras. No caso do
crédito consignado, existem menos taxas, mas o valor é descontado direto do
salário mensal.
Quanto ao financiamento, que é voltado para a compra de bens
como carros ou imóveis, o processo é mais demorado. A instituição faz não
somente a análise normal do cliente, mas também investiga a documentação do bem
a ser adquirido, avaliando o valor do item no mercado e se a solicitação está
de acordo com a renda do indivíduo.
No financiamento, o item em negociação pode ser usado como
garantia ou outro bem, já quitado, em forma de garantia. Nessa modalidade, os
juros são mais baixos e você pode juntar sua renda com a de familiares para
conseguir valores mais altos.
Como
funciona na prática?
Após aprovado o crédito, o banco paga ao vendedor o valor
pedido e, a partir disso, o comprador deverá pagar ao banco uma mensalidade. O
valor e o período estabelecido em contrato variam de acordo com o total do
financiamento e com a instituição. A pessoa já passa a ser dona e poder
usufruir do bem, mas sem poder negociar o imóvel com terceiros antes de quitar
a dívida.
As parcelas do financiamento são formadas pela amortização,
juros, seguro de morte e invalidez permanente, seguro de danos físicos ao
imóvel e taxas administrativas.
A amortização é o pagamento do dinheiro emprestado pela
instituição financeira. Por isso, o saldo devedor diminui de acordo com o valor
da amortização e não com o valor total pago da parcela, já que o mesmo inclui
outras taxas não relacionadas ao valor financiado.
As principais formas de pagar o valor da mensalidade são: o
Sistema de Amortização Constante (SAC), o Sistema Francês de Amortização,
também conhecido como Tabela PRICE, e o Sistema de Amortização Crescente
(SACRE).
No primeiro modelo, o SAC, as parcelas são decrescentes, o
saldo devedor diminui fixamente a cada pagamento; mas o valor dos juros são
variantes.
Na tabela PRICE as parcelas são fixas, mesmo com o valor da
amortização aumentando e as taxas diminuindo. Por exemplo, se no primeiro mês
você paga R$ 1.000 odo financiamento e R$ 500 de juros, no segundo mês você
pagará R$ 1.100 de amortização e R$ 400 de juros, mas o valor total das
parcelas continua sendo R$ 1.500 reais.
A principal característica do SACRE é o aumento das parcelas
de acordo com o tempo de financiamento. Este sistema é o que tem menos juros,
por conta desse aumento mensal do pagamento.
Sistemas de
financiamento
Existem dois modelos de financiamento imobiliário: o Sistema
Financeiro de Habitação (SFH) e o que permite o uso do Fundo de Garantia por
Tempo de Serviço (FGTS).
O SFH tem o valor máximo estipulado em 90% do preço do
imóvel e a prestação só poderá comprometer até 30% da renda mensal do cliente. Este
modelo só pode ser oferecido para pessoa física. O prazo para pagamento não
poderá passar de 420 meses, ou seja, 35 anos. As parcelas são formadas pelo
valor mensal do financiamento mais as taxas de juros e a TR (Taxa Referencial).
Existe também o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI),
para imóveis comerciais ou com valores acima de R$ 750 mil, caso estejam
localizados em Minas Gerais, Rio de Janeiro ou São Paul. Nos demais estados, o
teto é de R$ 650 mil. Somente a instituição financeira poderá decidir se o
imóvel se enquadra neste formato.
Este sistema pode ser oferecido para pessoas físicas ou
jurídicas. O crédito varia entre 80 a 90% do preço total do imóvel e o prazo
para pagamento também é de 35 anos, mas os juros são mais altos que as outras
modalidades.
O passo a
passo
Faça a simulação de
contratação de crédito
Todas as instituições financeiras que oferecem as linhas de
crédito imobiliária tem uma simulação para a contratação. A maioria oferece
essa ferramenta no próprio site do banco, assim você pode testar várias
empresas sem sair de casa.
Estude as propostas recebidas e escolha a melhor
oportunidade.
Entrega da
documentação
Depois de você escolhera melhor proposta, deverá comparecer
no banco e entregar todas as documentações pedidas.
Análise de crédito
A instituição precisará checar todas as informações
fornecidas; tanto a documentação apresentada pelo cliente e a real
possibilidade do comprador tem condições de pagar o empréstimo, quanto o estado
do imóvel e se o valor de mesmo está de acordo com o mercado.
Só depois dessa verificação, a empresa dirá se é possível ou
não liberar o crédito.
O contrato
Após a confirmação de todos os dados, a instituição
apresentará o Contrato de Financiamento, que deverá ser assinado pelo comprador
e pelo vendedor. É importante ler este contrato com atenção e tirar qualquer
dúvida que tenha com um advogado de confiança antes de assiná-lo.
O registro
Tendo assinado, o documento precisa ser registrado em
cartório. Nessa etapa, é necessário pagar o registro do imóvel e o Imposto de
Transmissão de Bens de Imóvel (IBTI).
Os custos de registro variam em cada estado e também pelo
valor do imóvel.
Liberação do crédito
Cada banco possui um período de liberação efetiva do crédito
para o vendedor, podendo variar de 5 a 10 dias úteis. Em casos de carta de
crédito, a liberação pode demorar até 30 dias.
Pagamento do crédito
Uma vez resolvido as questões contratuais, o comprador
deverá pagar ao banco as mensalidades estabelecidas entre as partes. O não
pagamento desse valor implicará em inadimplência e o cliente poderá perder o
imóvel.
Após o termino dos pagamentos, a instituição financeira
deverá emitir o Termo de Quitação de Imóvel. Este documento atesta legalmente
que o cliente concluiu o contrato com o banco sem nenhuma pendência.
Somente com este termo registrado em cartório, você poderá
negociar o seu imóvel com terceiros, se assim desejar.
Os custos
envolvidos
Taxa de avaliação do
bem
Durante a checagem de informações pelo banco, é exigido que
se faça uma avaliação do imóvel. Para isso, é necessário contratar um
profissional da área para analisar e atestar a situação atual da propriedade.
Taxa de contratação
bancária
Essa tarifa cobre as despesas de emissão de contrato,
pesquisas cadastrais e outros serviços ofertados pela instituição financeira. O
valor da taxa varia entre 1 a 3% do imóvel, dependendo do banco.
Imposto de
Transmissão de Bens de Imóvel
Essa taxa é cobrada pela prefeitura através do cartório. O
IBTI varia de acordo com o valor da operação, ficando entre 2 a 5%, e podendo
receber descontos caso seja a primeira aquisição do comprador e dependendo do
sistema que aderiu junto ao banco.
Tarifa de Registro do
Imóvel
O registro e o pagamento devem ser feitos no cartório
seguindo a tabela de valores que cada estado possui. Existem quatro modalidades
de registro, sendo elas o Registro de Compra, em caso de transferência de
posse; Registro da Alienação Fiduciária, transferência de propriedade do bem ao
credor, usada como garantia de pagamento; Averbação de registros anteriores, ou
seja, alterações nos registros já existentes do imóvel; e a Certidão de Ônus, documento
que informa sobre a legalidade do imóvel.
Por fim, vale ressaltar a importância de se pesquisar sobre
o os bancos e as regras do financiamento de cada um. Estude bem todas as simulações
que fizer, tire todas as suas dúvidas antes de tomar a decisão e não se esqueça
de fazer as contas, veja se realmente está preparado para assumir um compromisso
financeiro de longo prazo.
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